Plaza Mayor: Datos económicos, informes y preguntas sin respuesta

Sigo sin encontrar una razón para llegar a comprender en qué estaría pensando la persona que ideó meter la piqueta a las edificaciones de la Plaza Mayor para crear una de esas cosas que se empeñan en llamar un hito. Toda una manzana con historia convertida en una fría plaza sin vida.

Debe ser eso que llaman progreso y que arrambla con las señas de identidad de un pueblo para después lamentarse de que el centro no tiene vida. ¿Muerto o asesinado?

Arrancamos esta serie de informaciones con la cronología de todos los sucesos (o casi) que nos han traído a la situación actual. Publicamos un segundo artículo contando quién es quién en todo ese devenir de sucesos. Ahora, volviendo al origen, veremos qué ha pintado la Administración local, lo que recogía el pliego del concurso, cómo se llevó a cabo la adjudicación y saltaremos a la última propuesta, contando algunas cosas que no se terminan de contar por parte del equipo de gobierno.

Adjudicación del concurso

El pliego de condiciones económico-administrativas, de 20/6/2005, recoge en su punto 22 la forma de adjudicación del concurso. Dicho de otro modo, los puntos que se han de valorar dentro de lo ofertado por las empresas que concurran.

En concreto, el punto 22.4 dice: “Mayor capacidad inversora del licitador. Se valorará la fórmula de financiación prevista, viabilidad del estudio económico financiero.”

Una vez presentadas las ofertas, el 20/10/2005, se valoran según los criterios del pliego de condiciones. Respecto a la oferta que resultó ganadora se dice lo siguiente: “Presenta Estudio de Viabilidad Económica que se refiere únicamente al aparcamiento subterráneo, con una proyección a 15, en el que consta la Cuenta de Resultados y Balance, todo ello, sin establecer premisas, ni hipótesis de costes e ingresos, ni cualquier otro tipo de estimación o previsión, que pudiera ser relevante para la explotación del negocio y sus posibles rentabilidades. Por lo  que, no es posible efectuar un análisis con cierto rigor, ya que, no están definidos los parámetros y las variables de tipo económico –financiero que permitan llegar a conclusiones fiables.”

¿Cómo se valora?

Se utiliza la siguiente fórmula: Inversión + Fórmula de Financiación + Plan de Viabilidad

Se asignan 10 puntos si se “incluyeran  todos los estudios pertinentes de mercado y demás”; 8 puntos “con justificación de datos, premisas iniciales y proyección concesión”, 6 puntos si se presenta “inversión sin fórmula de financiación y con plan de viabilidad justificado”; se obtendría 3 puntos presentando “inversión sin fórmula de financiación, con plan de viabilidad sin justificación” y, por último, 0,5 puntos si se oferta “inversión sin fórmula de financiación, sin plan de viabilidad”.

Puntuación recibida por la adjudicataria: 3 puntos

¿Se puede considerar que la presentación de un plan de viabilidad que solo habla del aparcamiento es suficiente para obtener 3 puntos? ¿Y el plan de viabilidad del edificio? Si se hubiese estimado que un plan de viabilidad parcial (solo para el aparcamiento) no hubiese sido válido, la adjudicataria habría recibido 0,5 puntos. Esto hubiese sido suficiente para que la adjudicación fuese a otra de las empresas concurrentes.

Saltamos en el tiempo

Ya hemos comentado en artículos anteriores la imposición de penalidades a la adjudicataria por no abonar el canon de diversas anualidades.

Si volvemos a mirar en el pliego de condiciones, el punto 21 define el “control y régimen sancionador” aplicable. El apartado “a” considera como falta muy grave: “La falta de pago del canon anual en la fecha establecida, correspondiente a dos anualidades ya sean consecutivas o alternas”.

Asimismo, el punto 21 expone “Las faltas muy graves producirán la resolución del contrato y la reversión de las instalaciones, cualquiera que fuera el momento en que esta se produjere, y en su caso la reclamación de daños y perjuicios ocasionados. Igualmente se incautará la fianza constituida”.

Como alternativa, “ponderando las circunstancias y el daño producido, la resolución podrá sustituirse por una sanción económica que no podrá ser superior al 25% ni inferior al 15% del canon de adjudicación, correspondiente a la última anualidad abonada o que hubiese correspondido abonar”.

¿Quiere decir esto que sería posible resolver el contrato? Si es posible, ¿por qué se pretende rescatar una parte del edificio con un coste para las arcas municipales?

Pagos del Ayuntamiento a la concesionaria
Rescate parcial del edificio

Supongamos que la pregunta anterior tiene una respuesta negativa y no se puede resolver el convenio. ¿Cuánto costarían las otras opciones?

  • Tomando como base un informe de Intervención General del Ayuntamiento de Chiclana, el coste de rescatar parcialmente el edificio ascendería a 1.460.285,33 euros, con el siguiente desglose para el año 2017 (gasto aprobado):
    1. IVA relativo al valor de la construcción: 158.726,18 euros
    2. Valor de la construcción o inversión: 755.838,95 euros
    3. Indemnización por daños y perjuicios: 33.434,87 euros
    4. En los ejercicios de 2018 y 2019 habría que abonar 256.142,76 euros cada año
Rescate total del edificio

Según el informe emitido por la Oficina de Proyectos de Urbanismo con fecha 08/03/2017, el coste del rescate total del edificio de la Plaza Mayor ascendería a 3.232.483€.

Desglosando los importes, el valor final de la construcción sería de 1.877.162 euros y el coste de las indemnizaciones 1.355.322 euros.

Visto de otro modo, el valor de repercusión es de 702,71 euros por metro cuadrado, donde el valor de repercusión de la parte construida es de 408,08 y el de las indemnizaciones 294,64 euros por metro cuadrado en ambos casos.

Pagos de la concesionaria al Ayuntamiento

Por su parte, la concesionaria debería abonar al Ayuntamiento:

  1. En concepto de indemnización por modificaciones del proyecto: 246.262,65 euros
  2. Cánones de los ejercicios 2009 a 2016:  “A determinar”

Estos dos importes se harían en forma de compensación de deudas.

¿Qué quiere decir “a determinar”? ¿Hay un reconocimiento efectivo de deuda? ¿Hay algún recurso por parte de la concesionaria?

La EOI y su traslado

No menos polémico ha sido el informe esgrimido por el equipo de gobierno para justificar el traslado de la Escuela Oficial de Idiomas desde su ubicación actual en El Campito al edificio de la Plaza Mayor.

¿Qué dice el informe?

Comienza hablando del alumnado potencia de la EOI. Para ello, establece una relación entre el número de alumnos mayores de 16 años de los Institutos de Chiclana y la de dichos centros a la Plaza Mayor: 1.927 estudiantes. El estudio argumenta que como estos centros educativos  están más cerca de la Plaza Mayor que de la actual ubicación de la EOI, el traslado sería positivo.

Incluso, hablando de la pirámide poblacional, estima que el máximo número de estudiantes en la EOI podría ser de 57.822 personas al fijar la población entre los rangos de edad de 16 a 64 años.

También enumera las distintas líneas de transporte público con paradas en Plaza de España, el intercambiador del río o Fuente Amarga.

Respecto a las empresas y su posible beneficio ante el traslado de la EOI, el informe hace un recuento de los comercios ubicados en los aledaños de la Plaza Mayor: 87 comercios al por menor, 13 cafés y/o bares, 55 empresas del sector servicios y 35 profesionales.

El informe no se aventura a cuantificar ese posible beneficio ni entra en el perfil socio económico de las personas que estudian en la EOI.

Impacto de género

Tras hacer un resumen de las salidas universitarias diferenciando por género, el informe habla de conciliación. Nada que destacar, un texto meramente informativo sobre hábitos de desplazamiento.

En cuanto a género, punto muy polémico en el pleno, los argumentos son los siguientes:

El traslado supondría  “facilitar la incorporación de las mujeres a la EOI, lo que redundaría en una más completa formación…”. Sin embargo, no hace referencia al porcentaje femenino actual en la EOI.

En el siguiente párrafo dice: “El nuevo emplazamiento ofrece una actividad comercial, de ocio, de actividades relacionadas con menores, con la educación infantil… e incluso se potenciarían aulas o espacios de conciliación que permitan a las familias conciliar su vida familiar con las necesidades formativas en idiomas”.

¿De verdad que esto está redactado con perspectiva de género? ¿No suena un poco raro, por no decir patriarcal, esa relación entre mujer y eso de hacer las compras, educar a los menores…?

Por último, argumenta que el traslado “eliminaría la sensación de inseguridad” basándose en la ausencia de gente en los alrededores de la zona de El Campito, ya que en su nueva ubicación “el flujo de transeúntes es mucho mayor, ofrece unas condiciones que hacen que desparezca la percepción de miedo (sic) a cualquier agresión del tipo que sea”.

Otros temas del traslado

El actual convenio con la Junta de Andalucía, datado de 1990. Primera pregunta: ¿Sigue el convenio en vigor?

En el informe se deja muy claro, punto segundo, que “el inmueble a ceder debe estar libre de cargas y gravámenes”.

¿Se ha levantado la hipoteca sobre el edificio de la Plaza Mayor?¿Se tiene ese compromiso por parte de la concesionaria?

El coste de adecuar el local al fin propuesto, Escuela de Idiomas, debe ser asumido por el Ayuntamiento “en función del programa de necesidades establecido por la Consejería de Educación y Ciencia”.

¿Se ha cuantificado este importe? ¿Alguna partida presupuestaria más para el Laboratorio de Idiomas o sirve el actual? ¿Los locales a acondicionar disponen de climatización o se ha realizar la preinstalación de conductos y/o equipos de aire acondicionado?

Si se pretende “ampliar” la Escuela de Idiomas como se ha podido leer en prensa…

¿Se tiene algún acuerdo con la Junta de Andalucía? ¿En qué consiste? ¿Asumirán el aumento de plantilla docente si fuese necesario, teniendo en cuenta que las ausencias de profesorado tardan en cubrirse más de lo deseado en los centros educativos de la ciudad?

Son muchas preguntas, pero merecen respuesta para permitir que las opiniones de la ciudadanía tengan una base sólida y no sean fruto de preferencias partidistas o subjetivas.

Conclusión

Con este artículo cerramos, por ahora, el tema de la Plaza Mayor. Hemos intentado aportar cuantos datos hemos podido obtener para que sean ustedes quienes puedan sacar sus propias conclusiones.